当今的公众怎么样开展那样大的采办,近日独有33%的现任房客表示他们以为申请房贷超轻便

作者:财经资讯

在2008年次贷危机和美国房产市场崩盘后,房贷标准大幅收紧,信用评分要求上升,大多数借款人必须支付头期款才可能申请得到房贷。而且业界还订定了新规则,限制申请人相对于其收入可以承担多少债务有明确的数字,以回应以往无法无天的放贷作法。虽然这些规定并非拒绝让消费者买屋置产,但显然很多人会有这么误解。根据房利美(Fannie Mae)最近对3000多人进行的一项调查显示,大多数消费者现在认为符合房贷标准的难度要比实际申请来得难。受访者认为他们需要更高的信用评分和更高的首付款。他们对贷方要求的最低债务水平也不太了解。随着线上信用监控网站和房贷利率计算器的激增,越来越多受访者表示他们最近已可查看自己的信用评分,但近半的人不记得它是什么。高估信用评分及首付款房利美将结果与2015年的基准调查进行了比较。调查发现,虽然使用线上房贷讯息的人数大增,但消费者若非完全不知就是高估了申请贷款所需的最低信用评分。受访者中有一半不确定,14%的人认为FICO得分需要高于680,而32%认为需要高于620。其实最低FICO得分应该是550。目前的屋主和房客同样不知情。消费者还高估了房贷所需的首付款。大多数人不知道需要多少,13%认为最低要求是20%,20%认为需要6-10%。实际上,联邦住房管理局(FHA)规定最低首付只需3.5%,还有其他像是美国农业部(USDA)以及美国退伍军人事务部(USDVA)甚至提供零首付选项。至于债务水平,消费者可以有资格获得抵押贷款,只要其收入的50%可用于支付总债务即可,但61%的受访者表示他们不知道这个比率到底是多少,而大多数人说这个门槛是40%。房利美首席经济学家邓肯(Doug Duncan)表示,「我想这是因为这是种一生中极少进行的交易,」「大多数人一生中买房或再融资可能只有四到五次。这与每天查看支票帐户或信用卡帐户那种日常生活交易的惯例完全不同。」但即便是那些被认为比较有概念的人,像是现任屋主、积极规画近日买房的人和那些具有一般金融知识的人,对于房贷要求而言并不比其他人知晓得多。房利美调查指出,目前只有33%的现任房客表示他们认为申请房贷很容易。很难估计有多少房客因为不知情而不去购屋,但可以肯定的是有一些人是如此。大约四分之一的受访房客表示他们认为自己无法申请房贷的主要原因,是因为他们没有足够的收入来支付每月房贷。第二个最普遍的原因是现有债务太多,第三个是信用评分或信用历史不足。多数人不知低首付方案邓肯说:「我相信的确有些人不知道有低首付款的方案。」「如果看到贷方网站上的广告,它不会提供可能存在信用评分调整的特殊方案的详细讯息。因为它们不是重点产品,因此消费者可能没有意识到其实是有特殊方案存在。」虽然消费者过去常常从贷方获取所有讯息,但越来越少的人以此作为主要讯息来源,相较于2015年的58%,这个比率现在只有47%。现在大多数人都上网查看。房贷处理公司Ellie Mae的一项调查显示,将近三分之二的受访者希望能够完全在线上申请并完成房贷申请。千禧世代通过 线上和面对面互动方式申请房贷的比率最高。关注“新海外” 海外资讯一手掌握声明:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而免费提供,并非广告服务性信息。页面所载内容,仅供用户参考和借鉴。

摘要: 现在利率还是处在较低的水平,但是要想达到要求还需要一些努力。现在是否是得到贷款的好时机?当然。根据HSH协会的统计数字,六月初的时候,美国30年期,固定利率的合格贷款(conforming loan 41.7万美元以下)的平均利率为4.9%。5/1调整利率贷款(前五年利率固定美国买房子怎样得到贷款?现在利率还是处在较低的水平,但是要想达到要求还需要一些努力。现在是否是得到贷款的好时机?当然。根据HSH协会的统计数字,六月初的时候,美国30年期,固定利率的合格贷款(conforming loan 41.7万美元以下)的平均利率为4.9%。5/1调整利率贷款(前五年利率固定,以后每年调整一次)的初始利率是4.2%。媒体专业人士Guy Cecala说:“这是十年来的最佳利率。不要指望利率会变得更好。”商业发展现在还很缓慢,所以如果你有良好的信用,贷方很可能会给你贷款的。如果你在间接融资,最好行动要快。30年固定利率现在已经开始准备上调了,美联储已经终止了为鼓励更多的借贷而购回贷款支持证券的项目。房地美预估到年末,30年固定利率会升高到5.5%,而到2011年中期会上升到5.9%。根据HSH的数据,合格超额贷款(相当于大都会地区中等房价的125%,或者说是$729,750)的30年固定利率最近为5.0%,而对于传统超额贷款(traditional jumbo)来说,这个数字是5.7%。这个合格超额项目计划将于12月31日到期,但是Cecala说,只要房地产市场不景气,立法者很可能会延长这个期限。怎样才能得到贷款?借贷标准仍然十分的严格,即便是面对最具资格的借款人,贷方仍然会十分挑剔。如果你是为主要住房借款或是再筹资金,你就需要为合格贷款付5%到10%的最低首付款,或是为合格超额贷款付10%到15%的首付款。如果能交20%的首付款,你可以避免私人抵押保险,而这个保险每年可能要花费0.5%到1.5%的贷款额。制定他们从贷方购买的贷款标准的房地美和房利美要求,信用分数至少要达到620;如果你的分数超过了720分,就可以得到最佳利率。联邦住宅管理局(FHA)要求的最低信用分数为580分,超过这个分数才可以得到3.5%的首付款,但是FHA贷方常常会将最低分数提高到670分。(如果和配偶一起申请,贷方常常会基于你们两个人中的较低的分数来考虑利率。)贷方也会详细核查你的债务和收入的比率。每月住房支出(本金,利息,税收,危害保险,私人贷款保险还有房管协会费)不能超过你每月总收入的28%以上。总债务不能超过总收入的36%,但是在有些情况下,贷方会把最高标准扩展为45%。而明尼阿波利斯的房地产中介Julia Helgesen说,信用情况最佳的借方还可能将比率拉得更高一些。哪里可以得到最低的利率? 一开始的时候,你可以给目前的贷款出借方,以及你的银行或是信贷协会打电话。有些贷款经纪人可能会提供给你一个批发价,低于银行贷款官员给出的利率。他们被称为代理贷方(correspondent lenders),他们一般都是大的经纪人,可以包销,以及将他们议定的贷款卖给批发贷方或是投资者——这就是说,他们可以帮你找到一个贷款,而且能够批准这个贷款。如果你想合并贷款,一个贷款经纪人也可以提供一些比零售贷款官员更好的选择。但是,有些贷方禁止经纪人议定数额超过$417,000的贷款。当决定得到利率报价的时候,在上午晚些时候报出你的期望值,这时候贷方已经发表了当天的利率单,而且还没有对之作出任何修改。你申请的每个贷方必须给出你一个诚意的估计(GFE),你可以使用这个GFE来比较贷方的提价。得到GFE并不需要交纳费用,但是你必须给贷方交纳50美元左右来调出你的信用记录。需要那些证件?你必须提供过去30天内的工资存根,还要提供过去两年的W-2表格。如果你是自雇职业者,或者你收入的25%以上都是来自于佣金和奖金,你必须提供两年的税收返还来证明已经确定的收入。北卡州的一位贷款官员Chris Bennett说,自雇职业者可能还需要准备一个账目盈亏陈述(如果是在年中或之后的时间申请),这样贷方可以评估你的公司实力。贷方将会要求看到过去60天的银行,退休帐户和投资投告书。他们还会要求你为任何一个危险信号写出书面的解释信。举例来说,你的银行投告书是够显示了任何不同寻常的存款?如果你用赠与来补充支付首付或是买卖手续费,贷方可能会要求你写出书面信件证明这笔钱不是偷来的。如果你时自雇职业者,而在贷方分析完相关的税收表格后,发现你的收入没有达到标准,你最好要证明你有足够的资产,或是转而申请消费性贷款(non-conforming loans)了。如果贷方认为你的收入是不可靠的,将会要求你要么偿还债务,要么结清透借限额,这样你才能达到债务和收入的比率要求。间接筹资划算吗?如果你拥有一个比目前数字稍高的固定利率,或是去年向下调整了的可调整利率贷款(ARM),这将会是个很难的选择。你要确保,在卖房前可以补偿间接筹款的成本。将估计买卖手续成本(通常会是贷款数额的3%到6%)除以你预期的每月存款。这个数字告诉你,要达到得失相当需要多少个月。次贷或是房屋净值信用额度(home-equity line of credit)会将事情弄得很复杂。如果你想为第一个贷款再筹资,你的总房屋债务不能超过你的房屋的市场价值的80%以上,否则二级持有人可能就会拒绝同意在第一抵押权持有者背后偿还你的拖欠债款。如果二级持有人拒绝合作,你可以尝试将所有的房屋债务合并为单一的抵押贷款——这样你就可以使用借入资金的一部分来偿还你的二次房贷。要想这样做,你必须有至少有相当于贷款20%的资产净值,而对于合格超额贷款来说,必须有25% 到30%的资产净值,而如果贷款超过了$625,500,你必须有35%到40%的资产净值。而且你还不得不支付更高的利率,而支付这样的利率可能是非常不划算的。另一个策略就是从贷方得到一个新第一抵押权的新房屋净值信用额度,以此来支付旧的信用额度。怎样在申请贷款前,做到货比三家?要多多利用一月份刚刚出现的对消费者有利的诚意预估(GFE)。这个新的表格会清楚显示大部分事项——你申请的贷款的种类,利率和特点,还有贷方议定这个贷款的成本,还有成交时你需要交付的第三方费用(比如说资格成本和税收)。你可以在网上搜索,找到这种GFE的范例。然后,使用你从每个贷方得到的这个GFE来进行对比分析。对比GFE的时候,要从利率开始,然后要看贷方议定这个贷款的成本。如果贷方提供的最佳利率附加有比别家更高的费用,就试着谈判降低这笔费用。通过这样的比较,你会更有把握。贷方还会给你一个补充表格,显示最后结算的时候你需要有多少现金(首付,定金,手续费等)。不过要提醒你的是,表格上列出的成本不是完全有保证的。而美国住宅和城市发展部的管理人员也警告说,有些信誉不高的贷方可能会在给你提供GFE之前,提供虚低报价的成本预估,千万不要相信这些没有保证的虚低报价。(编译:清韵)

如今的购房者面临着严峻的挑战-房价飞涨,1美元的涨幅不及以往,租金比过去贵。

尽管存在这些障碍,如今的人们如何进行如此大的购买?有了更大的灵活性和一些融资创意,如今的购买者正在寻找实现房屋所有权的方法。

为了甚至开始购房过程,重要的是要知道可用的资源。

根据2017年房利美(Fannie Mae)的工作论文,许多美国人对购买房屋的财务状况或是否符合标准缺乏深刻的理解,甚至根本不了解。

知道您是否负担得起房屋的第一步是弄清楚您可以使用哪些融资方案,包括您有资格获得哪些抵押贷款以及需要/负担得起多少费用。

房利美(Fannie Mae)发现,大多数买家不知道贷方要求的最低FICO评分,49%的买家甚至不知道他们的信用评分是多少。

购房者也不确定他们必须放多少房子,大约40%的人不确定贷方要求的最低首付。此外,四分之三的买家不了解可用于帮助支付首期付款的计划,例如FHA贷款。

在买家甚至开始考虑存钱之前,他们应该知道自己的财务资源以及是否有资格购买。

与较年长,较富有的同行相比,可利用的资源更少,想要购买的租房者面临着严峻的财务阻力。

根据Zillow Group《 2017年消费者住房趋势报告》,租房家庭的平均年收入通常为$ 37,500,这比最近购买房屋的家庭的平均家庭收入中位数低50,000(其中家庭年收入中位数为$ 87,500) 。

虽然有很多方法可以使家庭收入不赚到87,500美元,但如果收入大大减少,买不起。Zillow首席经济学家Svenja Gudell博士说:如果您每年赚37,500美元,那么在几乎任何市场上购买都可能不可行。

根据美国人口普查局的数据,只有29%的美国人的年薪在87,500美元以上。从角度来看,在美国最常见的十大工作中,只有一项的薪水高于$ 37,500,这意味着大多数美国人所拥有的工作所带来的收入少于中等收入的家庭。

尽管购房家庭比租房家庭更有可能获得两种收入(因此家庭收入中位数加起来更高),但即使是两收入家庭也很难在竞争激烈的市场上买房。

购房最艰巨的部分之一?预付款。事实上,根据《Zillow Housing Aspirations Report》(Zillow Housing Aspirations Report),三分之二的房客将节省首付作为购买房屋的最大障碍。

根据《 Zillow Group消费者住房趋势报告2017》的调查结果,活跃在市场中的买家中有近三分之一(29%)表示难以节省首付。

对于购买全国房屋中位价为201,900美元,加上传统的20%首付的人来说,这是预付40,380美元-只是要搬进去。

预付金仍然是很多人的障碍,古德尔说。但是他们应该知道他们不必放下20%的钱。

尽管放下不足20%的资产意味着要考虑其他因素,例如私人抵押贷款保险(PMI)的成本,但有些人认为这样做值得麻烦。实际上,只有四分之一的购买者(24%)拒绝了20%,一半以上的购买者(55%)低于传统的20%。

买家在将多个来源的预付款拼凑在一起方面也变得很有创意。根据报告的调查结果,近四分之一的购买者(占24%)从两个或多个来源(包括储蓄,礼物,贷款,旧房出售,股票,退休基金和其他资源)建立首期付款。

要进入房屋(即使这不是梦dream以求的房屋),今天的一些购房者正在考虑将房屋和地点排除在最初的愿望清单之外,并且在邻里,房屋状况甚至房屋类型方面变得越来越灵活。

尽管单户住宅仍然是大多数寻求住房者的梦想,但如今的购房者正在考虑并购买公寓和联排别墅,以在理想的位置获得住房。家庭收入低于50,000美元的购买者更有可能考虑在传统的单户住宅之外的住房(占40%),而收入高于50,000美元或更高的购买者(占24%)。

Gudell说:我确实认为,人们在寻找目标社区时会感到沮丧,当他们寻找价值110,000美元的房屋时,他们会看到大约170,000美元的房屋。

实际上,确实存在价格合理的房屋。但古德尔说,在人们最想居住的热门地区,要找到便宜的房屋将变得更加困难。

Gudell解释说:如果您愿意更长的通勤时间并进行一些权衡,那么您也许可以找到更便宜的房屋。 在找到更便宜的选择之前,您必须离开铺平的道路。

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