加州房地产经纪人强烈反对AB1482最新版本,但在纽森把7%回到5%之后从不反对转回反对

作者:金融消费

在纽森州长10月8日签署由旧金山华裔州众议员邱信福(David Chiu)提出的AB1482法案,从2020年元旦起限制加州房租调涨,为期十年。加州是继俄勒冈州之后全美第二个全州实施限涨房租的州,然而加州是全美第一大州,纽森盼加州能带领全美风向。纽森当天在北加州屋仑(Oakland)举行公开签署仪式,具有象征意义。屋仑是加州游民大本营之一,而房租太贵被视为加州游民大增的一个主因。站在纽森身边的是邱信福与加州参议会议长艾金斯(Toni Atkins),艾金斯是本案在州参议会的提案人。纽森完成签署把法案交给邱信福,邱信福在掌声中高举法案。虽然本法案号称「房租封顶法案」(rent cap bill),但并非对加州所有房租都设限。法案主要对象是公寓,一般小市民把家里房间分租出去不在此列。现在已受房租管制的公寓,因为限制比AB1482更严,也维持原状。加州目前房客有3000万人,新法案并不能照顾所有房客。据邱信福自己估计,大约只能保障800万人。AB1482法案规定,从2020年起,凡屋龄超过15年的公寓,溯及2019年3月15日,每年涨租限制在5%外加通货膨胀,直到2030年。AB1482法案并且保护住满一年房客,房东赶人一定要先提出正当理由,不过并不溯及2019年3月。加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)本来在邱信福把5%改为7%之后从反对变成不阻挡,但在纽森把7%回到5%之后从不反对转回反对。然而代表房东业者的加州公寓协会(California Apartment Association)却居然同意撤回反对。AB1482规定,5%加上通货膨胀的涨幅不得超过10%,但通货膨胀可「因地制宜」。例如2019年洛杉矶5%加上通货膨胀率为8.3%,旧金山为9%。关注“新海外” 海外资讯一手掌握声明:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而免费提供,并非广告服务性信息。页面所载内容,仅供用户参考和借鉴。

在纽森州长介入之下,由旧金山华裔州众议员邱信福(David Chiu)提出的限制房租调涨法案又回到原来的十年限涨5%,但屋龄从10年放宽为15年。此举获得房东业者团体同意撤回反对,然而影响力更大的加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)却从不反对转回反对。8月30日晚上,纽森、加州参议会议长艾金斯(Toni Atkins)、加州众议会议长蓝道安(Anthony Rendon)与邱信福发表联合声明,喜孜孜宣称他们已就AB1482达成协议,将对加州房客提出强力保障。纽森8月7日在洛杉矶一个记者会回答媒体问题时就明确表态,AB1482法案如能获州议会通过送来给他,他会签署。他当时就说正在协商的版本还有改进空间,对限制房租调涨可以「再严一点」。AB1482原本受到房东业者强力反对,邱信福被迫让步修改。最早版本是涨租不得超过5%外加通货膨胀,为期十年。修正版本是未来三年,屋龄十年以上的公寓涨租不得超过7%,外加通货膨胀。新旧版本都保护房客免遭无理赶人,法案规定房东赶人一定要先提出正当理由。修正版本使加州房地产经纪人协会从反对变成不阻挡,但代表房东业者的加州公寓协会(California Apartment Association)仍然反对。纽森主导的版本又回到原来十年涨租不得超过5%外加通货膨胀,但屋龄从10年放宽为15年。加上通货膨胀的涨幅不得超过10%,但通货膨胀可「因地制宜」,例如旧金山与中央山谷(Central Valley)有不同的通货膨胀率。此举获得加州公寓协会肯定,同意不再反对AB1482。协会资深副主席卡尔顿(Deb Carlton)表示为纽森的努力「鼓掌」,希望下一步是增建新屋来根本解决房荒。然而加州房地产经纪人协会主席马丁(Jared Martin)在声明说,加州房地产经纪人强烈反对AB1482最新版本,将劝说州议员投反对票。州议会必须在9月13日之前通过最新版本,否则又要再等明年。关注“新海外” 海外资讯一手掌握声明:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而免费提供,并非广告服务性信息。页面所载内容,仅供用户参考和借鉴。

加州州长纽森(Gavin Newsom)签署AB 1482住房法案,正式限制租金上限。与此同时,房东也正通过 各种方式,企图规避法案,许多人认为,该法将迫使房东更频繁的提高租金。这项由加州众议员邱信福(David Chiu)提出,俗称「加租封顶」的租金管制法(Rent Cap Bill),将于明年元旦起实施,在整个加州设置租金上涨标准,每年涨幅不能超过通货膨胀指数再加5%,最高可达10%。该法适用屋龄15年以上建筑物,且仅适用由公司或其他机构投资者拥有的单户住宅,并于2030年到期。法案也替住在租屋至少一年的房客提供正当驱逐保护。公寓协会执行主席Daniel Yukelson表示,政府愈对物业所有者限制更多,他们寻求更多方式规避法规,保护大型投资。目前,不受租金限制的房东,可向长期租客提出60天的搬迁通知,此举不会破坏租约。但从元旦起,该法案涵盖的房东,将仅在包括不交租金或损害房屋等原因情况下,才得以驱逐居住一年以上租客。专精租赁律师Dannis Block在日前于巴沙迪那举行的公寓业主贸易展上指出,任何超过涨幅上限的租约,都需在1月份取消。但对于新的正当驱逐则没有类似规定,因此,想要摆脱任何低房租租客,且大幅提高租金者,房东只要在明年1月1日前发出驱逐通知即可。Block说,他的建议符合法律规定,帮助业主获得最大回报。Yukelson不建议迅速驱逐租户以避开新法律,他表示这对该行业前景不利。然他和其他业内人士说,许多小业主提供相对负担得起的住房,但他们担心,一旦业主意识到他们将无权大幅提高租金,房东将愈来愈频繁提高租金,甚至达到最高上限。一些小房东回应洛杉矶时报说,该法不会改变任何事。但有业主则表示,会采用Block建议,希望在法律之前,摆脱问题房客。另一位自称拥有数百单位的房东说,他想驱逐低房租租客,以便收取更高额房租。他说,他不得不这样做,因搞不好明年再增加一个上限,从5%改为3%。确实,限制租金上限,可避免某些社区大规模加租。柏克莱加大Terner住房创新中心一项研究显示,以播佑冈(Boyle Heights)为例,2017年非租金控制单位房租中位数上涨20%,比去年同期增长11%。然而,在加州十个社区的五年分析发现,大多中位数年租金涨幅都低于8%。并非每个房地产业内人士都反对该案,加州公寓协会保持中立。该协会公共事务资深副总裁Debra Carlton表示,像Block这样的建议,即房东赶在明年元旦前,不合情理的驱逐低房租租客,「不必要散播游客法律的恐惧心理,法律允许合理的利润,旨在遏止欺诈。」她认为,该法案不应突然导致房东营运方式发生如此巨大变化。关注“新海外” 海外资讯一手掌握声明:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而免费提供,并非广告服务性信息。页面所载内容,仅供用户参考和借鉴。

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