长沙发文规定开发商利润6%—8%,长沙楼市政策没变12月12日上午

作者:时事新闻

长沙发文规定开发商利润6%—8%,这是限定还是保障开发商利润?  来源:《中国经济周刊》  记者 李永华 | 长沙报道 中新社  号称“最严调控城市”的长沙每次一出楼市消息就引来多方关注。  12月11日,长沙市发文限定开发商的平均利润率为6%至8%,被外界视为调控政策加码,一时议论纷纷。  这份文件只是2017年相关文件的延续而已,仅略有调整,但在长沙当前楼市行情下或对今后走势带来一定影响。  两年前暂行办法如今正式落地  关于外界热议的长沙此次限定开发商利润的文件,长沙一位房地产企业的营销总监给出了三个字的评价:“瞎吵吵”。  2017年11月30日,长沙市发改委发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成,平均利润率为6%至8%。  12月11日,长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》中指出,为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策,进一步加强商品住房价格管理,长沙市进一步明确,商品住房价格由成本+利润+税金构成,其中平均利润率规定在6%到8%之间。  对比两份文件,两年前的名称是“暂行办法”,如今则去掉了“暂行”两个字,也就是说,此前“暂行办法”规定的两年有效期到了,现在正式行文落地。  长沙开发商能拿到6%—8%的利润吗?  长沙市发改委12月11日发布的《通知》规定,商品住房价格由成本+利润+税金构成,并详细列出了8大成本,包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业收费和基金。文件明确管理费用为前4项费用之和的5%,销售费用为前四项费用之和的2%,开发商的利润提取也是以前4项之和为基数,平均利润率为6%-8%。  那么,规定平均利润率为6%-8%,这是限定了开发商的利润还是保障了开发商的利润呢?  某头部地产企业人士分析,这一规定与企业平时对利润的计算方式并不一致。一般而言,企业计算利润,是将各种成本计算在内,包括管理费用、销售费用、财务费用这三大费用在内。所以,企业真正能够拿到的利润率(利润/成本)其实要远低于6%。  此外,依据《通知》,财务费用中“利息按人民银行当期法定利率计算,计息时间为合同工期加24个月。”  有地产人士指出,该《通知》对利息的规定与市场现实明显背离,按此核算会少计开发成本,导致企业利润难以达到规定的6-8%的水平。  央行目前规定,短期贷款一年以内(含一年)利率为4.35%;中长期贷款一至五年(含五年)调整后利率为4.75%;五年以上调整后利率为4.90%。  一位金融系统人士说,现在市场上能以8个点融到资金就很好了,5个点以内融到资金基本不可能。湖南岳阳某开发商说,当地民间融资一般至少是月息2分钱以上,换算为年利率为24%。  另外,多位房地产企业人士均对《中国经济周刊》记者表示,当前,长沙楼市有价无市,销售低迷,不少楼盘已经是成本价推盘销售,甚至是亏本甩货,能有利润就已经不错,根本谈不上8个点的利润。  据湖南中原地产数据,2019年12月第1周,长沙一手住宅成交套数和面积分别环比下跌4%、3%,长沙内五区新增一手住宅套数环比上涨29%,10个住宅项目开盘,认购率27%。  限定利润之后,长沙房价涨还是跌?  长沙本地一位房产观察人士说,两份文件最大的差别在于从之前的执行范围“限价商品房”扩大到“商品住房”,执行范围扩容了。  这会带来什么变化呢?  2018年6月25日,长沙开启官方称之为反炒房的“重大斗争”,推出限地价、限房价、限购等综合措施。  当时,长沙“6·25”新政首宗“双限地”出让,五矿地产摇中该地块,成交总价为13.13亿元,限定住房销售价格9200元/平方米(不包括精装修价格)。可是,当时该地块附近的楼盘售价只有8000元/平方米左右。对此,长沙市住建委相关人士分析,该地块的楼面价是5000元/平方米多,建安成本3000多元/平方米,毛坯房限价9200元/平方米可能会亏损。  今年,长沙土地拍卖市场出现变化。  《中国经济周刊》此前报道,长沙今年拍卖的限价地住宅的限定价格较2018年明显上浮,其中热门的梅溪湖板块J-12地块限价1.26万元/平米,较2018年限价上浮1600元/平方米;滨江新城F4-B地块限价1.29万元/平方米,较2018年限价上浮1400元/平方米,洋湖新城H52、H44地块限价1.26万元/平方米,较2018年限价上浮1100元/平方米。  据湖南中原地产研究院数据,今年前7月长沙内六区累计成交经营性用地50宗,成交楼面价均价3859元/㎡,同比上涨21.9%。  另一个令人关注的信号是,据《中国经济周刊》记者不完全统计,今年四季度开始,长沙推出的土地多为不限价土地。  有业内人士推测,楼面地价是地产开发的主要成本,土地拍卖价格上涨,楼面地价上涨,加上河砂、水泥、钢筋等建材成本上涨,还有人工成本的上涨,现在楼盘售价按成本法核算,又明确开发商利润空间,那么,未来房价上涨还是下跌可以说一目了然。 ]article_adlist-->

原标题:长沙市发改委回应:楼市政策没变 限购放松系误读长沙市发改委回应:楼市政策没变 限购放松系误读财联社(长沙,记者 李拥军)讯, 长沙市发改委人士今日上午对财联社记者表示,“长沙市楼市政策并未有新的变化,外界对限购放松的理解系误读”。12月11日,长沙市发改委官网挂出《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称“通知”)并即日生效。该通知明确长沙市成本法监制商品房价格由“成本+税金+利润”三部分组成,其中规定平均利润率为6-8%引发关注,长沙楼市限价“更严”和“放松”的说法莫衷一是。当地发改委人士表示,昨日通知出台,是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续,且仅适用于成本法监制商品住房。外界对长沙楼市政策放松或更严的解读系误读。一纸通知引关注顶着“限购最严城市”称号,长沙楼市的一举一动备受瞩目。昨日长沙市发改委官网挂出的通知,对该市成本法监制商品住房基准价格的计算明确为成本加利润加税金构成,平均利润率定为6-8%。该通知自2019年12月11日起执行。依据通知,成本由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金构成,并给出了管理费用、销售费用、财务费用的基数计算标准和相应比例。如管理费用和销售费用分别为前四项成本之和的5%和2%计算,利息计算基数不超过前四项之和的50%,利率为同期人民银行利率,计息时间为合同周期加24个月。该通知一出,立即引发关注,地产相关自媒体纷纷第一时间作出各种解读。有的认为只给开发商6到8个点的利润,是长沙对开发商利润的进一步挤压,意味着“限价更严”;有的则表示,由于利润率实质上取决于总的成本,如果占成本一半的楼面地价越高,则相应的销售价格和利润均成比例上升,因此该通知实质上是有利于卖更高的地价和卖更高的房价,是对楼市价格管控“放松”,属于房价上涨的信号。长沙楼市仅两年来先后出台了“3.18”、“6.25”等一系列既限购又限卖的管控政策,涉及限地价、限房价、限成本、限利润、限装修价等。地区生产总值过万亿,平均房价在1万元/平方米左右,长沙楼市在省会城市确实是一个另类存在。长沙也因此被誉为国内落实“房住不炒”最坚决、限购最严厉的城市,有着风向标的意义,其和楼市政策有关的任一变化都容易引起关注。不过,财联社记者注意到,该通知的内容其实是老文件的延续。2017年11月,长沙市发改委印发《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,对政府限制销售价格的商品住房,规定限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率亦是6-8%。该办法自2017年12月11日执行,有效期2年,到2019年12月10日到期。因此,亦有业内人士表示,昨日长沙市发改委的通知,不过是限价房政策文件到期后的自然延续,据此对楼市“看空”或“看多”均是自作多情。长沙楼市政策没变12月12日上午,财联社记者致电长沙市发改委相关处室,求证昨日的通知,是否意味着长沙楼市政策有变。该委相关人士回应称,通知只是原来限价商品住房价格管理文件到期后的延续,主要内容没有变化,也不涉及长沙楼市政策的改变,“没有任何房价放松的意思”。那么,该文件的计价依据是否针对长沙市销售的所有商品住房?该人士并表示,《通知》主题很清楚,文件是带了“帽子”的,说的是“成本法监制商品住房”,并非针对全部在售住房。值得注意的是,湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华近日在接受人民日报记者采访时表示,长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖,走一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。胡衡华说,高质量发展制造业,离不开人才。长沙基础教育发达和房价较低,是吸引人才的重要砝码。近几年,长沙每年流入人口都在20万以上,位居国内前列。人才的大规模流入,是当地发展先进制造业的最大支撑。“限地价、限房价”等系列措施,虽然从短期来看影响了财政收入,是一种“劣势”,但从长期来看抑制住了房价的非理性上涨,对实体经济尤其是制造业高质量发展大有裨益。长沙的选择是抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业。一位长沙楼市资深人士对财联社记者表示,作为落实“房住不炒”最坚决的地方,长沙已经将控制房价转化为招商引资助推产业发展的一大利器,也尝到了甜头,短时间内寄望长沙会放松房价的想法都是“异想天开”。湖南中原数据显示,11月长沙内五区住宅供应97万方,环比上涨4%,成交81万方,环比下跌5%,住宅成交均价11148元/㎡。

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原标题:6-8%!长沙锁定商品房价格利润率 开发商:影响不大 长沙地产项目利润微薄

摘要 6-8%的利润率对房地产开发商来说,是高还是低? 12月11日,长沙市发改委官网发布了关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知以下简称通知,进一步加强长沙市商品住房价格管理,明确价格构成:即由成本利润税金三部分组成,其中平均利润率为6-8%。 通知自12月11日起执行。

6-8%的利润率对房地产开发商来说,是高还是低?

12月11日,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称“通知”),进一步加强长沙市商品住房价格管理,明确价格构成:即由“成本+利润+税金”三部分组成,其中平均利润率为6-8%。通知自12月11日起执行。

e公司记者当晚咨询的多位长沙地产人士表示,6-8%的利润率控制其实在2017年就有相关试行办法,“通知的出台,更多是彰显长沙市商品住房价格管理相关政策延续性。”

值得注意的是,中银国际证券研报显示,2019年前三季度,地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%,分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面,板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%,分别较2019年上半年下降1.1和1.5个百分点。

平均利润率锁定6—8%

简单梳理通知内容。通知称,此举的目的是为贯彻落实中央“房住不炒”的精神和省委省政府、市委市政府房地产调控政策,进一步加强我市商品住房价格管理。

通知明确,长沙市商品住房价格由“成本+利润+税金”三部分组成。

其中,成本构成包括8个方面,即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1—4项之和为基数,平均利润率为6—8%。

通知指出,5类费用不得计入商品房价格,包括:住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种与商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

此外,通知明确,有关费率需要变动时,由长沙市价格主管部门调整。

2年前出台暂行办法

长沙为何锁定商品房价格6-8%的利润率?这个利润率又是否合理?

e公司记者检索长沙市政府网站发现,12月11日生效的6-8%的利润率规定并非“一刀切”出台,实际上2年前长沙市发改委已有试行办法。

公开文件显示,2017年底,为进一步加强限价商品住房价格管理,维护房地产市场秩序,促进房地产业健康发展,结合本市实际,长沙市发改委出台《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。

暂行办法规定,长沙市价格主管部门负责核定限价商品住房基准价格,市住建、国土等部门配合相关工作。房地产开发企业应将限价商品住房价格做好明码标价,凡违反国家明码标价等相关规定的,将予以严肃查处。

暂行办法还公开了核价流程。根据程序,房地产开发经营企业将申请核价资料备齐后,由市价格主管部门采取政府购买服务的方式,委托第三方专业机构进行成本审核,并由市成本调查队进行复核。

此后,市价格主管部门根据开发企业申报资料和成本审核情况制定限价商品住房基准价格,该价格也是楼盘限价商品住房均价。

e公司记者对比两份文件内容发现,关于商品住房价格核定方面的核心数据和内容基本一致。

为了让暂行办法更具执行性。2018年5月,长沙市发改委发布《关于限价商品住房销售价格(成本法)监制流程的通知》明确限价商品住房销售价格(成本法)监制流程将按四个步骤,共计10个工作日完成。

值得一提的是,暂行办法有效期是从2017年12月11日到2019年12月11日,也就是说,如果长沙发改委不在今天出台通知,长沙商品住房价格6-8%的利润率规定将处于“无章可依”的局面。

长沙的低房价与严管控

因为通知是一项延续性政策,多位开发商人士均向e公司记者表示“影响其实不大,而且长沙目前的房地产项目本身就很难把利润率做到6-8%。”

不过,e公司记者查阅A股多家上市房企净利率发现,截至9月30日,万科A、保利地产、新城控股的营业净利率分别为12.77%、15.70%、14.14%,明显高于长沙商品房6-8%的利润率规定。

上述人士表示,这些上市房企一般在全国都有布局,在有的区域市场可能取得更高的利润,但在长沙,“因为长沙的低房价与严管控,房地产项目利润微薄。”

一位匿名人士向e公司记者透露,有家房企在长沙开发一个项目,经过核算,发现做得好才有1%的利润,做得不好就会亏损。

那么长沙房价到底是什么现状?

中国指数研究院发布的2019年11月“百城价格指数”显示,全国100个城市新建住宅平均价格达到了15105元/平方米。其中,长沙新建住宅均价为8622元/平方米,环比微涨0.06%。

上海易居房地产研究院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》显示,长沙以6.4的房价收入比“吊车尾”,同时在50个城市中也是唯一一个低于7的城市。

政策方面,为了遏制房价过快上涨,贯彻“房住不炒”的中央精神,长沙可谓“严防死守”,2017年“318”“520”“923”系统调控政策轮番出台;2018年长沙出台“625反炒房”“湘十一条”等措施,从限购、限售、限贷全方位调控,这也被誉为全国最严厉的楼市调控新政。

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